Hilversum, 13 oktober 2022.

Als Finance & Treasury adviseur mogen wij inmiddels menig onderneming in het vastgoed van advies en Treasury support voorzien bij financiering en beheersing van renterisico. Gezien het belang van de rentecomponent voor ondernemingen in vastgoed delen wij graag onze recente ervaringen. Indien u meer zou willen weten over de mogelijkheden voor uw situatie neemt u dan contact met ons op via jan.rietveld@treasurylinq.com  of 06-30736804.

Renteontwikkeling

Begin 2022 noteerde het 3-mnd Euribor en 5-jaar renteswap tarief resp. minus 0,60% en 0,00%! Sindsdien zal de ongekende ontwikkeling hiervan u niet zijn ontgaan. De huidige rentetarieven zijn in historisch perspectief nog steeds lager dan een lang historisch gemiddelde, echter wij zien het rentebeeld wel gaandeweg steeds verder wijzigen. Inmiddels zijn genoemde tarieven in ruim 9 maanden opgelopen met resp. 1,90% en 3,00%! Dit onder invloed van de sterk opgelopen inflatie(verwachtingen) en door ECB renteverhogingen. Bij de volgende ECB meetings in oktober en december worden opnieuw renteverhogingen verwacht. Tot op zekere hoogte zijn deze marktverwachtingen reeds in de huidige rentes verwerkt. In de Euribor tarieven welke een korte looptijd hebben zal dit nog niet geheel het geval zijn. Wij verwachten dan ook dat 3-mnd Euribor (13 oktober jl. 1,36%) onder invloed van a.s. ECB verhogingen de komende maanden nog flink zal doorstijgen tot een niveau hoger dan 2%! Zie onder een grafiek van 3-mnd Euribor en de 5-jaar renteswap.

Bron: Refinitiv; Grafiek 3-mnd Euribor (paars) en 5-jaar renteswap (oranje) sinds begin van 2022.

Hoe houd ik als vastgoedonderneming greep op de rentecomponent?

Naast de effecten op waarderingen van vastgoed heeft de renteontwikkeling natuurlijk ook aanzienlijke gevolgen voor vastgoedfinancieringen en de (toekomstige) rentelasten. Het begint ons inziens met actief rentemanagement. De onderneming kan allereerst het renterisico inzichtelijk maken aan de hand van een financiering- en rentevervalkalender. Daarnaast zijn van belang de gewenste verhouding vaste rente vs. variabele rente, de gewenste hedge ratio (omvang als percentage van totale financieringsbehoefte), de hedge horizon (looptijd), spreiding van het renterisico.

Het renterisico kan worden beheerst met vastrentende financieringen, echter ook met rente-instrumenten, zoals renteswaps, rentecaps en swaptions. Met rente-instrumenten kan desgewenst met een “forward karakter” naadloos worden aangesloten op toekomstige data van herfinanciering en/of renteherziening. Hierdoor hoeft niet te worden afgewacht tot het moment in de toekomst.

Voor financieringen welke binnen afzienbare tijd geherfinancierd dienen te worden kan evt. reeds nu (deels) het renterisico worden afgedekt. Veronderstel bijv. een herfinanciering per 31 december 2023. Mogelijkheden zijn:

• Het kopen van een Swaption met cash-settlement. Het betreft in dit voorbeeld een optie tot 31 december 2023 op bijv. een 5-jaar vaste rente. Indien de rente daalt dan zal de optie zonder waarde expireren, echter kan tegen de gedaalde marktrente worden geherfinancierd. Indien de rente stijgt dan wordt tegen de gestegen marktrente geherfinancierd, echter er vindt tevens een positieve cash-settlement plaats aangezien de Swaption in-the-money expireert;
• Het sluiten van een forward start renteswap met als ingangsdatum 31 december 2023 en een looptijd van bijv. 5 jaar al dan niet met optional break voor de bank indien de bank nog geen commitment wil aangaan na de datum van herfinanciering. Mocht de herfinanciering bij de bank niet doorgaan dan vindt er op 31 december 2023 een voortijdige beëindiging van de renteswap (unwinding) plaats onder verrekening van marktwaarde. Indien de rente tussentijds is gestegen dan zal dit een positieve marktwaarde zijn, welke dient ter compensatie voor de “duurdere” herfinanciering elders. Indien de rente tussentijds is gedaald dan zal dit een negatieve marktwaarde zijn, maar hier staat tegenover dat elders op basis van de gedaalde marktrente kan worden geherfinancierd;
• Vervroegd herfinancieren.

 Financiering en doorlooptijd bij banken

Indien de vastgoedonderneming kan kiezen uit meer dan 1 offerte kan bij deze hoge rente volatiliteit blijken dat de beste offerte op voorhand achteraf bij lange na niet de meest gunstige tariefstelling oplevert. Dit komt omdat de doorlooptijden bij banken nogal kunnen verschillen en het inkooptarief (funding) pas door de bank wordt bepaald bij formalisatie en ondertekening van de offerte. Hierdoor wordt een aanzienlijk marktrisico gelopen. Illustratief is de opwaartse rentebeweging sinds juli met ca. 2%! Met een 2-5 jaar rente van 3% en daar bovenop nog de kredietopslag van de bank komen voor vastgoedondernemingen kritische niveaus in zicht of deze zijn reeds bereikt. Hierdoor kan de renteontwikkeling tijdens de steeds langer wordende behandeling bij financiers een “deal breaker” worden.

Pre hedging met bijv. swaptions
Bij een aantal relaties kijken wij naar de mogelijkheid van pre hedging gebruik makend van bijv. swaptions waarmee bovengenoemd risico gedurende bijv. 2-3 maanden kan worden afgedekt. Hiermee wordt enerzijds een verder stijgende rente afgedekt en mocht de rente tussentijds dalen dan wordt hiervan geprofiteerd. Alternatief is een forward start renteswap al dan niet met een optional break.