Geen categorie

Hilversum, 13 oktober 2022.

Als Finance & Treasury adviseur mogen wij inmiddels menig onderneming in het vastgoed van advies en Treasury support voorzien bij financiering en beheersing van renterisico. Gezien het belang van de rentecomponent voor ondernemingen in vastgoed delen wij graag onze recente ervaringen. Indien u meer zou willen weten over de mogelijkheden voor uw situatie neemt u dan contact met ons op via jan.rietveld@treasurylinq.com  of 06-30736804.

Renteontwikkeling

Begin 2022 noteerde het 3-mnd Euribor en 5-jaar renteswap tarief resp. minus 0,60% en 0,00%! Sindsdien zal de ongekende ontwikkeling hiervan u niet zijn ontgaan. De huidige rentetarieven zijn in historisch perspectief nog steeds lager dan een lang historisch gemiddelde, echter wij zien het rentebeeld wel gaandeweg steeds verder wijzigen. Inmiddels zijn genoemde tarieven in ruim 9 maanden opgelopen met resp. 1,90% en 3,00%! Dit onder invloed van de sterk opgelopen inflatie(verwachtingen) en door ECB renteverhogingen. Bij de volgende ECB meetings in oktober en december worden opnieuw renteverhogingen verwacht. Tot op zekere hoogte zijn deze marktverwachtingen reeds in de huidige rentes verwerkt. In de Euribor tarieven welke een korte looptijd hebben zal dit nog niet geheel het geval zijn. Wij verwachten dan ook dat 3-mnd Euribor (13 oktober jl. 1,36%) onder invloed van a.s. ECB verhogingen de komende maanden nog flink zal doorstijgen tot een niveau hoger dan 2%! Zie onder een grafiek van 3-mnd Euribor en de 5-jaar renteswap.

Bron: Refinitiv; Grafiek 3-mnd Euribor (paars) en 5-jaar renteswap (oranje) sinds begin van 2022.

Hoe houd ik als vastgoedonderneming greep op de rentecomponent?

Naast de effecten op waarderingen van vastgoed heeft de renteontwikkeling natuurlijk ook aanzienlijke gevolgen voor vastgoedfinancieringen en de (toekomstige) rentelasten. Het begint ons inziens met actief rentemanagement. De onderneming kan allereerst het renterisico inzichtelijk maken aan de hand van een financiering- en rentevervalkalender. Daarnaast zijn van belang de gewenste verhouding vaste rente vs. variabele rente, de gewenste hedge ratio (omvang als percentage van totale financieringsbehoefte), de hedge horizon (looptijd), spreiding van het renterisico.

Het renterisico kan worden beheerst met vastrentende financieringen, echter ook met rente-instrumenten, zoals renteswaps, rentecaps en swaptions. Met rente-instrumenten kan desgewenst met een “forward karakter” naadloos worden aangesloten op toekomstige data van herfinanciering en/of renteherziening. Hierdoor hoeft niet te worden afgewacht tot het moment in de toekomst.

Voor financieringen welke binnen afzienbare tijd geherfinancierd dienen te worden kan evt. reeds nu (deels) het renterisico worden afgedekt. Veronderstel bijv. een herfinanciering per 31 december 2023. Mogelijkheden zijn:

• Het kopen van een Swaption met cash-settlement. Het betreft in dit voorbeeld een optie tot 31 december 2023 op bijv. een 5-jaar vaste rente. Indien de rente daalt dan zal de optie zonder waarde expireren, echter kan tegen de gedaalde marktrente worden geherfinancierd. Indien de rente stijgt dan wordt tegen de gestegen marktrente geherfinancierd, echter er vindt tevens een positieve cash-settlement plaats aangezien de Swaption in-the-money expireert;
• Het sluiten van een forward start renteswap met als ingangsdatum 31 december 2023 en een looptijd van bijv. 5 jaar al dan niet met optional break voor de bank indien de bank nog geen commitment wil aangaan na de datum van herfinanciering. Mocht de herfinanciering bij de bank niet doorgaan dan vindt er op 31 december 2023 een voortijdige beëindiging van de renteswap (unwinding) plaats onder verrekening van marktwaarde. Indien de rente tussentijds is gestegen dan zal dit een positieve marktwaarde zijn, welke dient ter compensatie voor de “duurdere” herfinanciering elders. Indien de rente tussentijds is gedaald dan zal dit een negatieve marktwaarde zijn, maar hier staat tegenover dat elders op basis van de gedaalde marktrente kan worden geherfinancierd;
• Vervroegd herfinancieren.

 Financiering en doorlooptijd bij banken

Indien de vastgoedonderneming kan kiezen uit meer dan 1 offerte kan bij deze hoge rente volatiliteit blijken dat de beste offerte op voorhand achteraf bij lange na niet de meest gunstige tariefstelling oplevert. Dit komt omdat de doorlooptijden bij banken nogal kunnen verschillen en het inkooptarief (funding) pas door de bank wordt bepaald bij formalisatie en ondertekening van de offerte. Hierdoor wordt een aanzienlijk marktrisico gelopen. Illustratief is de opwaartse rentebeweging sinds juli met ca. 2%! Met een 2-5 jaar rente van 3% en daar bovenop nog de kredietopslag van de bank komen voor vastgoedondernemingen kritische niveaus in zicht of deze zijn reeds bereikt. Hierdoor kan de renteontwikkeling tijdens de steeds langer wordende behandeling bij financiers een “deal breaker” worden.

Pre hedging met bijv. swaptions
Bij een aantal relaties kijken wij naar de mogelijkheid van pre hedging gebruik makend van bijv. swaptions waarmee bovengenoemd risico gedurende bijv. 2-3 maanden kan worden afgedekt. Hiermee wordt enerzijds een verder stijgende rente afgedekt en mocht de rente tussentijds dalen dan wordt hiervan geprofiteerd. Alternatief is een forward start renteswap al dan niet met een optional break.

Hilversum 3 november 2021..

Het is opvallend dat de lange (kapitaalmarkt)rente sinds een paar maanden stijgt onder invloed van oplopende energieprijzen en inflatie. Veel ondernemingen concentreren zich op de korte Euribor rente die nog steeds op ca. -0,50% ligt (3-maands) terwijl de eigenlijke horizon van de onderneming voor renterisico en –gevoeligheid ca. 5 jaar (of langer)  is. Wat we nu zien is dat de korte Euribor tarieven nog stabiel op ca. -0,50% liggen aangezien deze sterk worden beïnvloed door de officiële tarieven van de ECB. Dit zal naar verwachting ook nog wel even zo blijven. Zie onder de uitkomst van een Reuters poll onlangs onder economen m.b.t. ECB rentepolitiek.

Waar sommige ondernemingen zich niet (voldoende) van bewust zijn, is dat de langere (en de voor de onderneming wezenlijke) rente zich anders ontwikkelt dan de korte Euribor rente. Graag verwijzen wij naar bovenstaande grafiek met enerzijds het stabiele verloop van 3-mnd Euribor en anderzijds de  stijgende 4-jaars EUR rente.

Graag attenderen wij u op de mogelijkheden om gebruik te kunnen maken van de huidige historisch zeer lage tarieven en de onderneming tegen renterisico’s te beschermen gelet op de gewenst horizon voor afdekking hiervan. Dit geldt ook voor toekomstige investeringen en/of toekomstige vervalmomenten van bestaande financieringen.

Moraal van het verhaal: Hoewel sommige economen de oplopende lange rente en door de markt in geprijsde tarieven buitensporig vinden, zit het risico met name in een grotere inflatie onzekerheid voor de komende tijd. We weten dus niet hoe dit zal gaan ontwikkelen. Wat we wel weten is dat de huidige tarieven (historisch gezien) nog steeds zeer laag zijn, de kans op rentedaling kleiner lijkt te zijn dan een stijging en dat de onderneming nu kan anticiperen.

Indien u vragen heeft over dit onderwerp en vrijblijvend de mogelijkheden voor uw situatie zou willen weten, dan nodigen wij u graag uit om contact met ons op te nemen d.m.v. een e-mail naar info@treasurylinq.com of via 06-30736804.

Reuters poll

De Europese Centrale Bank (ECB) zal een van de laatste grote centrale banken zijn die de rente verhoogt na de COVID-19-pandemie, volgens een peiling van Reuters onder economen, die nog steeds zeggen dat het risico dat een renteverhoging eerder komt dan hun huidige voorspelling van 2024.

Hoewel de ECB heeft gezegd dat de recente inflatiestijging van voorbijgaande aard zal zijn en duidelijk heeft aangegeven dat het beleid niet zal worden verstrakt totdat het gemiddeld rond de 2%-doelstelling ligt, prijzen de financiële markten een verhoging later volgend jaar in.

“Onze basisprognose is dat de ECB tot 2024 on hold blijft staan, op basis van onze beoordeling is de inflatie inderdaad van voorbijgaande aard en de verwachting dat de ECB dit als zodanig zal blijven zien”, zegt Bas van Geffen, senior macrostrateeg bij Rabobank.

“Maar tegen de achtergrond van een grotere inflatieonzekerheid, leidt dit tot risico’s voor een eerdere stap. Dat gezegd hebbende, beschouwen we de huidige marktprijzen van een renteverhoging volgend jaar als buitensporig.”

De consensus van de Reuters-peiling van 18-21 oktober wees erop dat de rente tot eind 2023 niet zou worden verhoogd, maar bijna 90% van de economen die reageerden op een aanvullende vraag, 35 van de 40, zei dat het risico was dat deze eerder komt dan verwacht.

Bron: Reuters

Hilversum, 13 oktober 2021.

Treasury-linQ adviseert een relatie bij de beoordeling van de compensatie door de bank als uitvloeisel van het Herstelkader rentederivaten. Enige tijd geleden heeft relatie de aanbieding van de bank geaccepteerd, echter op een onderdeel werd gelijktijdig zgn. bindend advies aangevraagd bij de Geschillencommissie. De uitspraak door de Geschillencommissie is bindend voor zowel bank als relatie.

Korte beschrijving casus:

Er was initieel een renteswap afgesloten ter afdekking van een bepaalde lening. Naar verloop van tijd ontstond er een zgn. overhedge in looptijd. De bank wees relatie op het speculatieve karakter van een renteswap met negatieve waarde zonder onderliggende lening. De renteswap werd geherstructureerd naar een nieuwe renteswap met langere looptijd en fors hogere vaste rentecoupon ter financiering van de negatieve waarde van de oude renteswap. Hiervoor heeft de bank een andere nieuwe lening en de vaste kern van het Rekening Courant in aanmerking genomen. Relatie betoogde dat dit nooit werd beoogd om deze nieuwe lening en het Rekening Courant af te dekken.

Uitspraak Geschillencommissie:

Naar mening van de Commissie is door de Bank onvoldoende aangetoond dat het daadwerkelijk de bedoeling van de MKB-Klant was om de nieuwe lening en Rekening Courant af te dekken. De hoofdzakelijke reden om de Renteswap naar de nieuwe Renteswap  te herstructureren lijkt het financieren te zijn van de negatieve Marktwaarde van initiële Renteswap. Nu naar mening van de Commissie niet uit het dossier blijkt dat er een duidelijke wens aan de zijde van de MKB-Klant was om de nieuwe lening en Rekening Courant af te dekken, leidt dit tot de beslissing dat alle Netto Kasstromen onder het Rentederivaat volledig door de Bank vergoed moeten worden.

Relatie heeft er geruime tijd een slecht gevoel bij gehad en vond het voorstel met compensatie geen recht doen aan de geleden financiële schade. Reden voor relatie om Treasury-linQ bij te schakelen. Wij zijn verheugd om hierbij, na een lang traject, toegevoegde waarde te hebben geleverd en dat relatie het dossier kan gaan sluiten.

Hilversum, 6 oktober 2021.

Voor een gewaardeerde buitenlandse relatie in vastgoed heeft Treasury-linQ geadviseerd bij een tweetal renteswaps van CHF 100mio. Relatie wenste het CHF renterisico af te dekken voor de looptijd van de financiering. Voor een percentage van de financiering had de bank tevens een “hedge requirement” gesteld.

Anders dan gebruikelijk tot nu toe hadden deze renteswaps niet 3-mnd CHF Libor als variabele rente, echter dit was 3-mnd Swiss Average Rate Overnight (SARON). Dit heeft alles te maken met de transitie van Libor naar andere referentierentes als gevolg van manipulatie door banken van Libor in het verleden en behoefte aan meer transparantie bij rentefixings.

Er is een wezenlijk verschil tussen CHF Libor en SARON. Bij het eerstgenoemde tarief, zoals bij alle Libor tarieven, werden deze bij renteswaps voorafgaand aan de variabele renteperiode vastgesteld. Hierdoor was reeds vooraf bekend wat de renteverrekening achteraf (in deze casus na 3 maanden) zou zijn. Bij 3-mnd compounded SARON is sprake van een zgn. “backward looking methode”, m.a.w. het gemiddelde tarief achteraf van de Overnight tarieven gedurende de 3-mnd periode.

De deadline voor transitie van CHF Libor naar SARON is eind 2021. Opmerkelijk is dat de liquiditeit bij SARON renteswaps inmiddels behoorlijk goed is. Dit geldt nog niet voor SARON Rentecaps, hoewel wordt verwacht dat dit snel zal gaan verbeteren mede met het oog op de a.s. deadline.

Aandachtspunten bij deze transacties:

•   Asymmetrie referentierente financiering vs. referentierente renteswaps.
•   In beide gevallen betreft het SARON, echter deze heeft in de financiering een floor van 0%.
•   In de renteswap wordt een negatieve 3-mnd SARON (momenteel -0,75%) ontvangen en dus betaald.
•   Reductie renteopslag financiering vanwege negatieve SARON voor geswapte gedeelte.
•   Hedge documentatie: review Swiss Master Agreement (SMA).
•   Review draft renteswap confirmaties voorafgaand aan transacties.
•   Review document Financial Markets Infrastructure Act (FMIA).

Treasury-linQ heeft support geboden bij het gehele rentehedging traject inclusief de juridische aspecten. Indien u vragen heeft over dergelijke trajecten en/of de gevolgen van de transitie van Libor, neemt u dan gerust contact met ons op.

Hilversum, 5 oktober 2021.

Voor een gewaardeerde relatie / Vastgoedonderneming heeft Treasury-linQ onlangs een Treasury statuut vervaardigd. Vanuit de RvC van relatie werd de wens uitgesproken om beleid en richtlijnen te formuleren m.b.t. financiering, financieel risicobeheer, derivaten, verantwoordelijkheden, etc. Uitdrukkelijke wens van relatie was dat het niet een “papieren tijger” zou opleveren, maar dat er een duidelijke koppeling zou worden gemaakt naar de praktijk en operations.

Na diverse interviews en de inventarisatie van reeds bestaand(e) richtlijnen en beleid is het Treasury statuut opgesteld. In onze opzet bleken een aantal eyeopeners voor relatie te zitten die hebben bijgedragen aan het risicobewustzijn en de gewenste beheersing van risico’s.

Na indiening van ons concept ontvingen wij een dik compliment van relatie en haar RvC. Hier doen wij het voor!

Indien u interesse of vragen heeft over dit onderwerp dan nodigen wij u graag uit om contact met ons op te nemen.

Zie onder een kort overzicht van de inhoud van een Treasury statuut/policy en de gewenste input:

Inhoud:

•   Beleidskader
•   Doelstelling, risk appetite, doelstelling per risicogebied
•   Risicobeheer
•   Financiële risico’s, financierbaarheid, rente, liquiditeit, tegenpartij
•   Organisatie en verantwoordelijkheden
•   Planning & control
•   Jaarplan/mandatering/decharge/rapportage

Input:

•   Beleidsstukken
•   Statuten
•   Risico handvest
•   Organisatie
•   P&C cyclus/kader
•   Liquiditeitsprognose
•   Jaarcijfers